各相關(guān)單位：

《關(guān)于創(chuàng )新科技創(chuàng )新城核心區科研用地管理的意見(jiàn)（試行）》已經(jīng)新區管理委員會(huì )研究通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真遵照執行。

哈爾濱新區管理委員會(huì )

2022年6月28日

關(guān)于創(chuàng )新科技創(chuàng )新城核心區科研用地

管理的意見(jiàn)（試行）

為貫徹落實(shí)創(chuàng )新驅動(dòng)發(fā)展戰略，充分發(fā)揮哈爾濱新區先行先試作用，加強科技創(chuàng )新、科技服務(wù)等相關(guān)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的空間要素保障，探索創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用地政策，建立存量土地再開(kāi)發(fā)激勵機制，根據《黑龍江省哈爾濱新區條例》、《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng )業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng )新用地的意見(jiàn)》（國土資規〔2015〕5號）、《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版）》、《黑龍江省人民政府關(guān)于加強節約和集約用地工作的意見(jiàn)》（黑政規〔2018〕11號）等相關(guān)法規和規范性文件，結合科技創(chuàng )新城核心區實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

一、適用對象和范圍

科技創(chuàng )新城核心區以?xún)?，在本意?jiàn)實(shí)施前已經(jīng)通過(guò)出讓方式取得土地使用權的科教或科研用途的國有建設用地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“科研用地”）適用本意見(jiàn)。

本意見(jiàn)所稱(chēng)科研用地房屋包括科研辦公用房、配套用房、服務(wù)業(yè)用房、停車(chē)設施和通行設施。

二、堅持規劃引領(lǐng)

科研用地再開(kāi)發(fā)應遵循先規劃后建設原則，并應符合哈爾濱新區總體規劃和科技創(chuàng )新城核心區城市設計的有關(guān)要求；具有較好的投資產(chǎn)出效益或較高成長(cháng)性的科研用地項目，確需調整控制性詳細規劃、規劃條件的，可在新區企業(yè)投資服務(wù)局會(huì )同新區發(fā)改局、財政局、工信科技局、招商集團等部門(mén)出具相關(guān)意見(jiàn)后，依法依規申請調整，經(jīng)履行法定程序同意調整的，應按調整后的規劃條件簽訂土地出讓合同補充條款，作為土地再開(kāi)發(fā)和管理的依據。

根據科技創(chuàng )新城核心區科研用地項目發(fā)展需要，新區自然資源局可適時(shí)開(kāi)展規劃研究工作，統籌考慮入駐企業(yè)、人才的相關(guān)需求，科學(xué)規劃各地塊用地功能、開(kāi)發(fā)強度和城市空間形態(tài)，加強規劃引領(lǐng)，促進(jìn)城市空間品質(zhì)和形象提升。

三、挖潛激活現有土地

引導土地功能兼容和立體復合利用，提高土地集約利用水平，增強科研用地對科技創(chuàng )新、科技服務(wù)等相關(guān)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的支撐保障作用，鼓勵科研用地土地使用權人依法依規通過(guò)新建、改建、擴建、拆除重建、現有房屋改變用途等多種方式實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)，深入挖潛激活現有土地。

（一）支持開(kāi)發(fā)強度適度提高。以符合哈爾濱新區總體規劃和科技創(chuàng )新城核心區城市設計有關(guān)要求為原則，允許科研用地適度提高容積率、建筑密度、建筑限高等開(kāi)發(fā)強度相關(guān)指標。

科研用地申請調整規劃條件，符合規劃要求并經(jīng)履行法定程序同意調整的，按市場(chǎng)地價(jià)補繳土地出讓金。

（二）鼓勵功能兼容復合利用。以兼容功能服務(wù)和從屬于科研辦公主要功能為原則，允許科研用地兼容小型商業(yè)、宿舍、食堂及園區服務(wù)等配套用房和零售商業(yè)、餐飲業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)（含服務(wù)型公寓）等服務(wù)業(yè)用房,兼容配套用房和服務(wù)業(yè)用房的計容建筑面積不得超過(guò)宗地計容總建筑面積的30%，且配套用房計容建筑面積不得超過(guò)除服務(wù)業(yè)用房之外宗地計容總建筑面積的15%。

配套用房不得分割轉讓?zhuān)恋乩煤筒粍?dòng)產(chǎn)登記土地用途仍按科教或科研用地管理，房屋用途按其設計功能管理，無(wú)須補繳土地出讓金；服務(wù)業(yè)用房不得銷(xiāo)售、預售，分割轉讓?xiě)媳疽庖?jiàn)有關(guān)要求，土地利用和不動(dòng)產(chǎn)登記土地用途仍按科教或科研用地管理，房屋用途按其設計功能管理，須補繳土地出讓金。應補繳土地出讓金由原科研用地出讓地價(jià)評估機構依法依規評估并按以下公式核算：應補繳土地出讓金=（商服用途市場(chǎng)樓面地價(jià)-科教用途市場(chǎng)樓面地價(jià)）×50%×服務(wù)業(yè)用房計容建筑面積。

非宿舍功能配套用房的計容建筑面積不得低于配套用房計容總建筑面積的1/3；非旅館業(yè)功能服務(wù)業(yè)用房的計容建筑面積不得低于服務(wù)業(yè)用房計容總建筑面積的1/6。

利用配套用房、服務(wù)業(yè)用房從事零售商業(yè)、餐飲、商務(wù)服務(wù)、旅館等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應依法依規辦理消防、環(huán)保、食品、工商、稅務(wù)等相關(guān)手續，各有關(guān)職能部門(mén)應依法依規給予辦理。

（三）鼓勵空間立體開(kāi)發(fā)利用。以適用、經(jīng)濟、安全、綠色、美觀(guān)為原則，鼓勵科研用地統一規劃、合理布局、充分利用地上和地下空間，超過(guò)原土地出讓合同約定停車(chē)位配建標準（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“超配”）增建地下停車(chē)庫和地上停車(chē)樓等停車(chē)設施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“停車(chē)設施”）；增建連接各建（構）筑物的地下通道和空中連廊等通行設施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通行設施”）；鼓勵科研用地有機結合各類(lèi)功能建設混合功能建筑，提高空間利用效率。

科研用地房屋設計、建設、使用應符合國家和地方現行相關(guān)法規、規定和政策要求，不得采用住宅類(lèi)建筑的套型平面、建筑布局和外觀(guān)形態(tài)；科研辦公用房、商務(wù)服務(wù)業(yè)用房的衛生間及各類(lèi)管井、煙道、風(fēng)井等應以集中設置為主；宿舍、旅館業(yè)（含服務(wù)型公寓）功能用房原則上應獨立占地，不應與其他功能用房混合。因用地緊張等情況特殊的，經(jīng)新區自然資源局同意，宿舍可與其他配套用房結合建設，旅館業(yè)（含服務(wù)型公寓）用房可與其他服務(wù)業(yè)用房結合建設。

新區自然資源局負責審核科研用地房屋建筑布局和外觀(guān)形態(tài)，不符合上述有關(guān)要求的，不予規劃許可、規劃審批；施工圖審查機構負責審核新建、改建、擴建、拆除重建、改變用途的科研用地房屋平面設計以及科研辦公用房、商務(wù)服務(wù)業(yè)用房的衛生間、各類(lèi)管井、煙道、風(fēng)井等設置，不符合上述有關(guān)要求的，不予通過(guò)施工圖審查。

（四）探索節地激勵措施。以激勵應用節地技術(shù)、高效利用土地為導向，引導科研用地通過(guò)土地再開(kāi)發(fā)緩解城市動(dòng)靜態(tài)交通難題，營(yíng)造更舒適、更人性化的嚴寒地區城市空間?？蒲杏玫爻湓鼋ㄍ＼?chē)設施不視為改變規劃用地性質(zhì)和土地用途，超配增建地下停車(chē)庫的機械立體車(chē)位比例達到70%的，超配部分不計收土地出讓金；超配增建地上停車(chē)樓的機械立體車(chē)位比例達到70%，具備獨立使用條件且作為公共停車(chē)場(chǎng)向社會(huì )開(kāi)放的，超配部分的建筑面積不納入計容建筑面積統計，不計收土地出讓金，土地利用和不動(dòng)產(chǎn)登記土地用途仍按科教或科研用地管理，房屋用途按其設計功能管理；科研用地增建通行設施的建筑面積不納入計容建筑面積統計，不計收土地出讓金，土地利用和不動(dòng)產(chǎn)登記土地用途仍按科教或科研用地管理，房屋用途按其設計功能管理。

（五）允許房屋有限分割轉讓。以吸引科技創(chuàng )新、科技服務(wù)等相關(guān)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)加速集聚為目的，允許一定比例的科研用地房屋以幢、層、間等固定界限為基本單元進(jìn)行分割轉讓?zhuān)蒲杏玫赝恋厥褂脵嗳隧毰c新區管委會(huì )簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議，并與新區自然資源局簽訂土地出讓合同補充條款，明確整宗土地科研用地房屋分割轉讓相關(guān)約定。

1.簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議關(guān)于科研用地房屋分割轉讓有關(guān)條款內容應符合以下要求：

（1）可分割轉讓科研用地房屋的計容建筑面積不得超過(guò)宗地計容總建筑面積的70%，最小分割轉讓基本單元套內建筑面積不得低于300平方米。

政府購買(mǎi)、置換或收回的科研用地房屋，不計入可分割轉讓科研用地房屋計容建筑面積比例限制。

（2）科研用地房屋（零售商業(yè)、餐飲業(yè)功能用房除外）分割轉讓受讓方必須是獨立法人機構，零售商業(yè)、餐飲業(yè)功能用房分割轉讓受讓方必須是獨立法人機構或個(gè)體工商戶(hù)，并應符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議關(guān)于分割轉讓受讓方的有關(guān)要求。

（3）旅館業(yè)功能用房（服務(wù)型公寓除外）的客房不得單獨分割轉讓?zhuān)瑧c旅館業(yè)相關(guān)附屬功能用房一并轉讓。服務(wù)型公寓不得單獨分割轉讓?zhuān)茏尫劫徺I(mǎi)服務(wù)型公寓的計容建筑面積占宗地服務(wù)型公寓計容總建筑面積的比例，原則上不得超過(guò)其購買(mǎi)科研用地房屋（服務(wù)型公寓除外）計容建筑面積占宗地可分割轉讓科研用地房屋（服務(wù)型公寓除外）計容總建筑面積的比例；根據科研用地項目實(shí)際，該比例可以上浮，但最高不得超過(guò)20%。

（4）停車(chē)設施、通行設施不得單獨分割轉讓?？蒲杏玫胤课莅创鞭D讓的，與其整體設計、結合建設且僅服務(wù)于本幢科研用地房屋的附屬停車(chē)設施和通行設施可一并轉讓?zhuān)徊⑥D讓的停車(chē)設施和通行設施享受過(guò)本意見(jiàn)不計收土地出讓金政策的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記前應按一并轉讓的科研用地房屋用途補繳土地出讓金。

（5）科研用地房屋自完成首次分割轉讓不動(dòng)產(chǎn)轉移登記之日起3年內不得再次轉讓?zhuān)òü蓹噢D讓?zhuān)?年后再次轉讓的，需經(jīng)新區管委會(huì )同意；再次轉讓的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的，原開(kāi)發(fā)主體、新區管委會(huì )及其指定的政府投融資平臺公司或園區管理單位有權優(yōu)先受讓。

2.科研用地房屋擬進(jìn)行分割轉讓的，應依法依規辦理相關(guān)審批手續。新區工信科技局會(huì )同新區企業(yè)投資服務(wù)局、發(fā)改局、財政局、招商集團等有關(guān)部門(mén)對科研用地房屋分割轉讓受讓方（含二次或以上轉讓?zhuān)┵Y格進(jìn)行審核，新區行政審批局對房產(chǎn)分割測繪成果進(jìn)行審核，新區自然資源局對土地權屬測繪成果進(jìn)行審核；經(jīng)上述審核通過(guò)，且科研用地房屋轉讓方經(jīng)產(chǎn)業(yè)監管履約核查通過(guò)后，方可依法依規辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。

四、完善產(chǎn)業(yè)監管

設立科技創(chuàng )新城核心區科研用地產(chǎn)業(yè)監管領(lǐng)導小組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“領(lǐng)導小組”），成員單位為新區工信科技局、企業(yè)投資服務(wù)局、發(fā)改局、自然資源局、住建局、行政審批局、財政局、稅務(wù)局、市場(chǎng)監督局、招商集團等。領(lǐng)導小組辦公室設在新區工信科技局，負責會(huì )同各成員單位統籌開(kāi)展產(chǎn)業(yè)監管有關(guān)工作，各成員部門(mén)應積極主動(dòng)完成各自職責相關(guān)工作。

（一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議。按照本意見(jiàn)房屋分割轉讓有關(guān)規定須簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議的，由新區工信科技局會(huì )同新區企業(yè)投資服務(wù)局、發(fā)改局、財政局、招商集團等部門(mén)，并可征詢(xún)領(lǐng)導小組其他成員部門(mén)意見(jiàn)，擬定產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議。提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目引進(jìn)目標、規劃建設、房屋分割轉讓、股權變更約束、違約責任等相關(guān)要求，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議的主要內容，報領(lǐng)導小組會(huì )議審定。

違約責任應包括并不限于依法依規采取信用懲戒，在政府采購、建設工程招投標、政府資金扶持、土地競拍等方面予以限制，收回全部或部分土地使用權等。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議中有關(guān)土地利用、規劃建設、房屋分割轉讓及相關(guān)違約責任等條款內容，應一并在土地出讓合同補充條款中予以明確約定。

（二）產(chǎn)業(yè)監管履約核查。科研用地項目竣工投產(chǎn)后，由新區工信科技局會(huì )同新區企業(yè)投資服務(wù)局、自然資源局、住建局、稅務(wù)局、市場(chǎng)監督局等部門(mén)，按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議開(kāi)展產(chǎn)業(yè)監管履約核查工作，并可在投產(chǎn)后每3-5年、土地出讓年期到期前1年等階段對科研用地開(kāi)展常態(tài)履約核查。

通過(guò)產(chǎn)業(yè)監管履約核查的，由監管領(lǐng)導小組出具產(chǎn)業(yè)監管履約核查達標意見(jiàn)；未通過(guò)產(chǎn)業(yè)監管履約核查的，由監管領(lǐng)導小組責令權利主體限期整改，整改期限最長(cháng)不超過(guò)2年。

整改期限到期后仍未通過(guò)產(chǎn)業(yè)監管履約核查的、未經(jīng)新區管委會(huì )同意開(kāi)展股權轉讓等變相轉讓行為的、未經(jīng)批準擅自改變建（構）筑物原有使用功能的，由新區管委會(huì )組織有關(guān)部門(mén)依法依規依約實(shí)施聯(lián)合懲戒，并按原出讓價(jià)格扣減相應使用年限后有償收回全部或部分土地使用權、地上建（構）筑物采取殘值方式補償。

五、設立竣工違約免責窗口期

科研用地存在未能按土地出讓合同約定竣工期限如期竣工情形的，土地使用權人在本意見(jiàn)首次發(fā)布實(shí)施后一年內，承諾無(wú)條件承擔土地出讓合同約定的竣工違約責任（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“竣工違約責任”），并與新區自然資源局簽訂土地出讓合同補充條款約定整宗土地再開(kāi)發(fā)開(kāi)竣工期限的，如能夠按照重新約定的土地再開(kāi)發(fā)開(kāi)竣工期限完成整宗土地開(kāi)發(fā)建設，經(jīng)新區自然資源局核實(shí)開(kāi)竣工情況并報新區規土委會(huì )議批準后，免除原有竣工違約責任；對于未能依法依規依約完成整宗土地開(kāi)發(fā)建設的，由新區自然資源局依法依規依約追究其原有及新產(chǎn)生的竣工違約責任。

新區自然資源局可借鑒其他城市經(jīng)驗，牽頭制定國有建設用地開(kāi)竣工管理相關(guān)規定，完善國有建設用地開(kāi)竣工期限和違約責任設定的規則，規范國有建設用地開(kāi)竣工監管。

六、其他

本意見(jiàn)所稱(chēng)科技創(chuàng )新城核心區是指：濱水大道、銀水灣、科技南三街（創(chuàng )新三路至世茂大道段）、世茂大道、明月街、世澤路、世坤路、秀月街圍合的區域。

科技創(chuàng )新城核心區以?xún)?，在本意?jiàn)實(shí)施前已經(jīng)通過(guò)劃撥方式取得土地使用權的科教或科研用途國有建設用地可參照本意見(jiàn)有關(guān)規定管理。

新區管委會(huì )有關(guān)部門(mén)應根據工作實(shí)際，研究制定關(guān)于科研用地房屋分割轉讓職責分工和工作流程、建設工程審批和施工圖審查監管、簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議和實(shí)施產(chǎn)業(yè)監管履約核查等相關(guān)配套政策。

本意見(jiàn)由新區管委會(huì )負責解釋,自發(fā)布之日起試行，有效期2年。

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