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近日，哈市下發(fā)并實(shí)施《哈爾濱市關(guān)于加強改造后老舊小區物業(yè)管理工作指導意見(jiàn)》，為下一步改造后老舊小區實(shí)現建管有序交接，強化后續管理提出了具體要求和部署。記者針對《意見(jiàn)》相關(guān)內容，采訪(fǎng)市住建局物業(yè)管理處相關(guān)負責人。
投資60億元改造老舊小區，23萬(wàn)戶(hù)受益
哈市老舊小區總量較大。據統計，全市2000年前建成的老舊小區達5600余萬(wàn)平方米，由于其建成時(shí)間早、規劃設計標準偏低、維護不足，隨著(zhù)房屋使用年限的增加，老舊小區普遍存在房屋本體破損、保溫性能差、供排水管線(xiàn)設施銹蝕老化等問(wèn)題。隨著(zhù)居民生活水平日益提高，老舊小區配套設施不足，普遍存在車(chē)位不夠、綠化不足，以及缺少社區公共服務(wù)用房、安防監控、養老托幼助殘設施等，影響群眾居住的幸福指數。
與此同時(shí)，受制于老舊小區較差的基礎條件，老舊小區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、物業(yè)收費率低、公共秩序亂、服務(wù)責任和邊界不清晰、業(yè)主缺乏與物業(yè)企業(yè)的協(xié)商及監督機制等問(wèn)題，長(cháng)期困擾和阻礙物業(yè)管理水平的提升，也導致群眾滿(mǎn)意率低，物業(yè)企業(yè)運營(yíng)艱難，形成惡性循環(huán)。
為此，哈市緊抓國家加大對老舊小區改造工作支持力度契機，大規模實(shí)施老舊小區綜合改造工程。今年，全市計劃投資60億元，改造老舊小區1500萬(wàn)平方米，受益群眾近23萬(wàn)戶(hù)。
每年開(kāi)展滿(mǎn)意度測評，結果將納入信用評價(jià)
依據《意見(jiàn)》規定，原來(lái)較為分散的老舊小區，將以街區形式重新整合為具有一定規模的物業(yè)管理區域；并由社區居委會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，按照業(yè)主意愿，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)合同，并到區物業(yè)主管部門(mén)備案。
物業(yè)管理工作中一個(gè)突出矛盾就是業(yè)主意見(jiàn)難以集中有效表達，單個(gè)業(yè)主意見(jiàn)無(wú)法對物業(yè)企業(yè)形成制約，對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量好壞也缺乏有代表性的評價(jià)，業(yè)主往往選擇拒交物業(yè)費。針對此類(lèi)問(wèn)題，《意見(jiàn)》要求，社區居民委員會(huì )每年都要開(kāi)展物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度測評工作，測評戶(hù)數不低于小區總戶(hù)數的50%，對于測評滿(mǎn)意度低于60%的，社區居民委員會(huì )可提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定是否解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)結合下步即將開(kāi)展的物業(yè)企業(yè)信用評價(jià)工作，將測評結果納入信用評價(jià)，利用市場(chǎng)機制實(shí)現物業(yè)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
小區顯著(zhù)位置要公示服務(wù)內容收費標準
老舊小區建成年限長(cháng)，物業(yè)服務(wù)標準多是從當年交付使用后逐年延續下來(lái)，服務(wù)標準低、服務(wù)內容少，很多小區甚至連衛生保潔都由街道辦事處承擔?！兑庖?jiàn)》配套制定了改造后老舊小區物業(yè)服務(wù)標準，同時(shí)提出完善服務(wù)公示制度，服務(wù)內容、收費標準、管理人員姓名及聯(lián)系電話(huà)等內容，均需在小區顯著(zhù)位置公示，便于接受業(yè)主和社會(huì )監督。
哈市目前執行的最低物業(yè)收費標準為每月每平方米0.6元，而老舊小區物業(yè)收費標準普遍在最低標準以下，有些仍維持在十幾年前的收費標準，每平方米僅有兩三毛錢(qián)。偏低的收費標準導致物業(yè)服務(wù)缺乏資金保障，直接導致服務(wù)質(zhì)量低，低質(zhì)服務(wù)又導致業(yè)主意見(jiàn)大，收費率低，進(jìn)一步制約物業(yè)服務(wù)開(kāi)展，形成惡性循環(huán)。
《意見(jiàn)》此次在大幅提升物業(yè)服務(wù)標準的同時(shí)，將物業(yè)服務(wù)收費標準調整至合理區間，實(shí)現質(zhì)價(jià)相符，合理的利潤空間也有利于吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)加入，建立健康的市場(chǎng)競爭機制；同時(shí)，對于捆綁收費以及利用電梯、門(mén)禁等強制收費的亂象，也都規定了明確的禁止行為。
保護成果，物業(yè)應當好“吹哨人”
公共秩序混亂是老舊小區普遍存在的突出問(wèn)題，亂堆亂放、私搭濫建、圈占綠地、堵塞小區消防車(chē)通道等違法違規行為時(shí)有發(fā)生?！兑庖?jiàn)》進(jìn)一步明確了物業(yè)企業(yè)對公共秩序和公共環(huán)境的首要管理責任，要求企業(yè)建立日常巡查制度，對各類(lèi)違法違規行為要及時(shí)發(fā)現并予以勸阻制止。
對于拒不聽(tīng)從勸阻和制止的，物業(yè)應及時(shí)書(shū)面報告街道辦事處或相應執法部門(mén)予以查處，并提供相關(guān)證據，配合做好后續執法工作。物業(yè)要當好違法行為的“吹哨人”，將各類(lèi)違法違規行為制止在萌芽階段，堅決防止改造后老舊小區各類(lèi)違法違規行為的反彈，有效保護改造成果。
《意見(jiàn)》要求改造后老舊小區的公共區域停車(chē)，實(shí)行收費管理。收取的停車(chē)費用，除用于日常管理費用支出外，結余部分應單獨立賬管理，用于本小區共用部位、共用設施設備的維修養護。
《意見(jiàn)》還要求，物業(yè)管理區域內，供水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)營(yíng)單位應當管護到相應公共設施的終端，并向終端用戶(hù)收取相關(guān)費用。
黨建引領(lǐng)，業(yè)委會(huì )黨員不低于50%
業(yè)主參與程度不高，意見(jiàn)征集困難，導致哈市住宅小區業(yè)主委員會(huì )組建率偏低，特別是老舊小區此類(lèi)問(wèn)題更加突出；加之已組建的業(yè)主委員會(huì )因缺乏有效監督，行為不規范、謀取個(gè)人利益、侵害全體業(yè)主和物業(yè)企業(yè)合法權益的現象也時(shí)有發(fā)生。
《意見(jiàn)》規定，通過(guò)黨建引領(lǐng)，由街道黨工委、街道辦事處積極推進(jìn)業(yè)主大會(huì )建設，探索在條件成熟的小區成立黨支部，統領(lǐng)本小區的綜合治理工作，接受所在社區黨組織領(lǐng)導；對于未成立業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )無(wú)法正常履職的小區，由社區居民委員會(huì )代行使業(yè)主委員會(huì )職責。
對于已組建的業(yè)主委員會(huì )，發(fā)揮小區黨支部的監督指導作用，逐步提高業(yè)主委員會(huì )中的黨員比例，原則上不低于50%，并積極倡導黨員擔任業(yè)主委員會(huì )主任。同時(shí)對業(yè)委會(huì )及其成員的禁止行為也做出了明確規定，進(jìn)一步督促和約束業(yè)主委員會(huì )規范履職，全心全意為全體業(yè)主服務(wù)，發(fā)揮積極作用。
物業(yè)管理工作既需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同樣需要業(yè)主履行自身義務(wù)，約束自身行為，遵章守紀，共同維護公共環(huán)境和利益?！兑庖?jiàn)》規定，業(yè)主應按標準交納房屋專(zhuān)項維修資金，積極履行按時(shí)交納物業(yè)費的義務(wù)，積極參與到物業(yè)管理工作中來(lái)，共同創(chuàng )建文明和諧的居住生活環(huán)境。
(來(lái)源：哈爾濱日報)
